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글쓴이: 부동산 부동산 부풀리기 조회수: 10265


차마.......이런 글까지는 안쓰고 싶었지만...꼭 한번은 쓰고 싶었습니다....

워낙에들 모르시는 부분들이 많으신거 같아서요...



현재 서울에서 5~6억 이상되는 집을 보유하신 분들이 월급모아서 5~6억 10억되는 집을 사셨다고 봅니까? 그리고 몇억식 대출받아서 그거 이자 내가면서 그런 집 보유하고 계신줄 아시는지요...물론 그런 분들도 많으시겠지만...사실...수억씩 대출받아서 집사신분들 또한 그리 많지 않습니다..

문제는 이미 올라버린 집....지금 사려니깐 힘든거죠..........집 안갖고 계시다가 한방에 5~6억(서울 보통동네 가격)하는 아파트 살 생각하니깐....까마득히 멀어보이는겁니다...

그런데 조금만 생각하면 간단합니다.....충분히 살 수 있는거거든요...

문제는...이제는 그렇게 할 수 있는기간이 얼마 남지 않았다는 것.....이게 문제죠....거의 버스 다 지나가고 있습니다....



일단....집을 사고 집을 넓혀나가고 하는데 몇가지 분명히 해야할 개념이 있습니다..

"아파트가격의 안정"이란 도대체 어떤 의미인가를 먼저 분명히 해야합니다..

제가 주위사람들...일반인들에게 물어봅니다....가격안정이란게 뭘 의미하냐고요...

첫째, 10년전이나 지금이나 1억하던게 1억한다..즉...시간이 지나도 가격이 동일하다

둘째, 10년전보다 지금이 떨어졌다..

세째, 물가상승율만큼 올라간다...

자, 과연 어느게 가격안정일까요?

대부분의 사람들이 세번째라고들 이야기합니다.....제 주위에서는 그렇더군요...(제가 하도 궁금해서 한번 물어봤습니다^^;)

그런데 만약 3번이 정답이라면...왠만한 사람들 월급받아서 모아서리 집을 죽어도 못삽니다...



자...그럼 계산들어갑니다..꼼꼼히 읽어보세요...

저 밑에 어느챠트보니깐....노동자 평균임금이 98년 144만원에서 06년 268만원으로 86%상승했다더군요....8년동안 86%상승...거의 1년에 10%올랐네요...

물가상승율 5%만 봅시다...따라서 주택가격도 5%씩만 올라간다 칩시다...

5%씩 올라가면 8년동안 48%(복리계산) 올라가네요...평균임금인상율에도 못미치니 실질소득 늘었다 할 수 있겠네요...

그럼 계산 다 나왔습니다....2억짜리 집.....1년이면 물가상승율만큼만 올라도 1000만원 올라가는거 맞습니다...평균적으로 봐도요...(중간에 기복있는거 제외키로 하죠..)

3억짜리집 1년에 1500만원씩 올라갑니다...

뼈빠지게 모아도 1년에 1000만원씩 1500만원씩 저축하는거 거의 불가능합니다...더구나...이거 벌어가지고 돈 못으죠....이건 집값 상승분이고...당초 집값까지 벌려면...아예 계산 안나옵니다...

그럼 어케 할까요....



이렇습니다...

서두에 이제 그런 시기 거의 다 지나갔으므로 점점 힘들다 했습니다만.....이제까지 그래왔던것 처럼 계산을 해보죠...

현재 30평대 아파트 통상적으로 전세가격 1.5억에서 2억합니다....

그 전세를 살던 사람이 집을 삽니다...얼마짜리를 사느냐..한방에 5~6억짜리 못삽니다...

3억짜리 집을 삽니다...대출 1.5억 냅시다....자기자본율 50%입니다...

그럼.....그집 들고 주구장천으로 버틸 것이냐...

아닙니다...

사자마자 다른것 새아파트 분양받습니다....얼마쯤 되는거 받냐고요? 계산해보면 분양받을 수 있는 아파트 답이 딱 나옵니다...어케 계산하냐면...현재 내가 살고 있는 아파트 3억이니깐....새아파트 분양받아서 입주하는데까지 걸리는 기간 3년보고....물가상승율 년간 5%만큼 집값 오른다 가정했으니 3억X5%X3년이면 상승분만 4500만원...즉...3억짜리 집은 3년후면 3.45억짜리로 바뀔 것입니다..

그러면 난 돈한푼 없어도...3년후에는 3.5억짜리 집에 입주할 수 있는겁니다..따라서 3.5억쯤하는 집을 분양받는겁니다...

여기서 주택시장의 묘미를 알게됩니다...바로 선분양이란 것을 십분 활용하는겁니다...

선분양한 분양권....계약금만 지불한 분양권도 시장에서는 어젓하게...완전한 한채의 집값을 합니다..

따라서, 이 분양권도 자연스럽게 물가상승율만큼 상승하게 되지요...이걸 흔히들 "피"라고 하고 프리미엄이라고 하는겁니다...여기서 또 태클 거실분들 계실겁니다..그러니깐..선분양하지 말자고..

전세계적으로 통용되는게 선분양입니다.....어느나라는 선분양하면서 우리나라의 대한주택보증처럼 보증제도가 없는 나라도 있습니다...어케 불안해서 분양을 받는지...그네들 보면 참 인심도 좋습디다...



그런데 재미있는 현상은 또하나 벌어집니다....

분양받은 3.5억짜리집은.....분양받고 3년후 입주할 시점에가서는 이게 물가상승율만큼...즉 1년에 5%씩 상승하여 3.5억이 아니라 4억이 넘어가 있더라이거죠..정확히 복리로 계산하면 4.05억이 되네요...

즉....3억짜리집을 1.5억 대출받아서 사자마자 3.5억짜리 집을 새로 분양받아서 입주할 때...기존 집을 팔아서 새집으로 들어갈때 돈한푼 들이지 않고 옮겨갈 수 있고...내 자산은 4.05억이 되어 있더란거죠..물론 양도세 없죠....여기서 대출은 아직 1.5억이 있지만...자기자본율은 50%에서 63%로 상승합니다...

그런데 또 가만히 있으면 안됩니다..

똑같은 방법으로 또 합니다...즉 4.05억짜리 집에 이사를 들어가자마자 또 새로운 아파트분양받는겁니다...얼마짜리 분양받냐믄.....4.05억의 복리계산 연5%씩 상승 3년치 계산하면...4.69억....즉 4.69억쯤 되는 집을 분양받습니다..

똑같이 3년 후 새로운집에 입주할때면....기존집 팔아서 잔금 치르면 되고 내돈 들어가는거 한푼 없는디....

문제는 3년전 4.69억에 분양받은 집이 계산하면 5.43억이 되어 있더란거죠....

아직 대출 1.5억 남아있습니다만....자기자본율은 50%에서 63%...이제는 72%가 되는거죠...



그리고 한번 더 튕깁니다...

5.43억짜리 이사하자마자 다시 새로 아파트 분양받습니다...얼마짜리받냐면..계산해보면...5.43억X5%(복리)X3년....6.29억...즉 6.29억짜리 집을 분양받습니다....

그리고 3년후에 5.43억짜리집 팔아서 6.29억짜리 집으로 내돈 한푼 더 안들어가고 이사를 합니다..

그럼 이때 3년전 분양받은 아파트는.....6.29억이 아니라...7.28억이 되어 있습니다...

아직 대출 남아있습니다...1.5억....그렇지만...내 순자산은 7.28-1.5=5.78억.....자기자본율은 50%에서 63%, 그리고 72%가 되었다가 이제는 약 80%....집의 80%가 내 자산이 되는겁니다...

대출갚고 이 돈이면...왠만한 집 살 수 있겠죠?ㅎㅎㅎ 물론 그때되면....더 비쌀수 있겠지만....

더 비싸면 한번 더 튕기면되고...

즉, 이사 세번가서 이만큼 자산 불리는겁니다....

여기서 1.5억에 대한 대출이자 생각안한거 맞습니다....대출이자 평균 7%라고 봤다면...1.5억X7%X9년하면 1억도 안되네요..즉 9년동안 1억도 안되는 돈을 넣어서리....내 순자산은 1.5억에서 5.78억으로 4.28억을 늘리는겁니다...무려 4배 넘는 장사...아무리 주식이 날뛰어도 이런 적립식펀드 없을겁니다.....9년만에...



여기서 알 수 있는 경제논리가 있습니다...

선분양에서는 레버리지가 작용한다란 것과....그 레버리지에 따라 나는 물가상승율의 2배를 먹는겁니다....

그럼, 이것이 투기인가요?

곰곰히 생각해볼 문제입니다.....



흔히들 그런 이야기들 합니다....

첫째, 집사려면 절대 한곳에 계속 오래살면 안된다....마흔전에 이사 열번 다닌다고 생각하라..

둘째, 집을 넓힐때는 같은동네 중 넓은평수 또는 같은평수 한단계 더 좋은동네...이런식으로 옮겨라..

세째, 바깥에서 시작해서 안으로 들어와라...



이런 이야기가 왜 나올까요?

바로 저런 계산에서 나옵니다.....폭등이 아니라...물가상승율만큼만 올라도 그런 계산이 나오는거죠.....

제가 이렇게 구질구질한 계산까지 하는 이유는......

엄연히 부동산시장도 시장인지라....경제논리가 철저하게 관철되고 있다는 점을 강조하기 위해서입니다....

주거용이니 내가 좋아서 살면 그만이니 하신다면....솔직히 부동산에 크게 관심가지실 필요없습니다....집값 떨어지든 말든...오히려 떨어지면 안좋겠죠....경제가 엉망이 된다는건데....물론 폭락의 경우입니다...숲이 다 타고 있는데 내 나무만 안탄다고 장담할 수 있을까요?

그리고 집이란건....주거용이니 경제적개념이 필요없다고 생각하시는 것은.....여러분이 "투기"한다는 사람들에게 오히려 좋은 먹이감밖에 안됩니다...이 자본주의 사회에서는요....



알고 싸웁시다.......강남아해들이 왜 저리 사는지 제대로 알고 싸우자고요...

갸들...그리 멍청한 애덜 아닙니다...걍....집사고 파는거 아닙니다...그리고 그 가격이란거...어떨땐 제가 머리가 쭈뼛설만큼...정확하게 돌아갑니다.....

절대 이유없는 가격없습니다.....

그 메카니즘...투기가 아니라...철저한 종합적 계산에서 나온...그 메카니즘을 이해하지 못하시면..죽어도 집값에 대한 이해 못합니다....

또한...투기적 요소...가격담합이라든지..재개발..재건축...뉴타운...리모델링으로 현혹한 투기적 요소는 금방 꺼집니다....



그리고 한번 물어봤습니다...그러다가 집값 폭락하면요?

"머 어차피 들어간돈 얼마안되는데..머...."

그리고 증말증말 무서운 말...

"같이 망하면 억울할거 없잖아...다 거지되는건디...그런데 안하면 나만 뒤처지잖아.."

이거 증말 무서운 말입니다....



히틀러가 그랬던가요? 많은 사람을 짧은 기간동안...적은 사람을 오랫동안 속일 수는 있어도 많은 사람을 오랫동안 속일 수는 없다고요....

옥석은 금방 가려집니다.....그걸 아셔야 합니다...


관련글 : 없음 글쓴시간 : 2008/09/09 16:41 from 119.196.113.10

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